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低容積率為樓市企穩注入品質動能
□秦 秦

2025/9/22 10:45:34    來源：焦作晚報

　　隨著2025年《住宅項目規范》全面落地，房地產市場正迎來一場以“低容積率”為核心的品質變革。廣州供地計劃中容積率2.0~3.0地塊占比升至48%，成都低容積率地塊成交占比近九成、洋房產品份額突破65%——兩組數據清晰顯示，低容積率已不是簡單的規劃指標調整，而是政策引導市場轉型、激活消費需求、穩定土地市場的關鍵抓手，為房地產企穩注入了強勁的品質動能。

　　從政策維度看，低容積率正構筑起住房品質發展的新框架。住建部《住宅項目規范》首次量化標準，明確18層~26層住宅容積率不超3.1、層高不低于3米，從制度層面劃定“好房子”的品質底線；地方層面亦有創新，如汕尾優化容積率計算規則，將公共服務設施、屋頂輔助用房不計入容積率，既保障了民生配套，又為房企打造低密社區留足彈性。這種“剛性標準守底線、彈性激勵促提升”的政策組合，既錨定“房住不炒”定位，又推動住房供給從“求量”向“求質”轉變，讓“低密即品質”成為市場共識，為行業轉型指明了方向。

　　從市場實踐看，低容積率項目正改寫行業競爭格局。在百強房企銷售額整體下滑的背景下，低容積率項目的逆市熱銷尤為亮眼：部分城市1.8容積率的純洋房社區首開銷售額達7.8億元，市中心1.1超低容積率的純墅社區成區域品質標桿。其背后邏輯不難理解：當改善需求成為主流，容積率每降低0.5，就意味著更寬的樓間距、更優的采光條件、更高的人均綠化面積，這類產品去化速度比高容積率項目快30%以上。房企也隨之加速轉型，從過去的“高周轉”轉向“品質競爭”，將綠色建筑、智慧社區與低容積率結合，推動住房消費向高品質升級。

　　從消費與土地聯動看，低容積率正打通市場良性循環的關鍵節點。消費端，同等地段下容積率2.5以下社區的業主滿意度，比4.0以上社區高出20多個百分點；廣州部分片區更通過“兩湖一谷”生態規劃，將低密社區與湖濱公園融合，洋房均價較周邊高容積率項目溢價15%，形成“品質換口碑、口碑促銷售”的良性循環。土地端，成都錦江區低容積率地塊拍出每平方米4.12萬元的樓面價，印證優質低密土地的稀缺價值；廣州通過增加低容積率地塊供應，既避免“高地價推高房價”的惡性循環，又引導房企將成本投向產品品質，讓土地市場從“價格競爭”轉向“綜合品質競爭”，為房地產平穩發展筑牢基礎。

　　說到底，低容積率的價值遠不止于指標調整，更是房地產發展邏輯的重塑——從規模擴張轉向品質提升，從資本驅動轉向民生導向。隨著更多低容積率項目落地，房地產將真正回歸“居住本質”，既滿足消費者對舒適生活的需求，又為行業企穩提供堅實支撐。

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