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房地產去庫存機遇與挑戰并存

2024/5/30 10:39:38    來源：焦作晚報

房地產去庫存政策逐步細化和深入，從最開始的去庫存，演變到“保交樓、穩民生”，繼而進化為“保交房”，實施逐步推進過程中，該類政策帶來了市場繁榮的機遇和供需變化的挑戰。

政策的變化基于存量的新房、二手房和關聯新房二手房的“以舊換新”。我們看到，新房政策密集出臺，如：取消全國層面首套住房和二套住房商貸利率下限，公積金貸款利率下調至2.85%，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用于配售型或配租型保障性。

二手房和“以舊換新”力度也前所未有。國企買房和下調公積金貸款利率就提上日程；作為試點城市的鄭州計劃完成二手房以舊換新1萬套。其中鄭州城發集團完成5000套，剩下的一半由市場消化。太原國企通過定向購買方式籌集27404套（間）、通過市場購買方式籌集4704套（間）。據不完全統計，全國已有超70城推出商品房“以舊換新”，各地商品房“以舊換新”主要采取國企收購、市場聯動、稅費補貼三種模式。我們看到，首批實現“以舊換新”的案例正在落地。

從數據上反應，該類政策對二手房將起到一定程度的作用。如果二手房能夠快速上升，則會給新房帶來希望。據國內某二手房交易平臺透露，在該機構監測的30個核心城市中，2023年，新房、二手房的總成交面積達到3.43億平方米，同比增長13%；其中二手房成交量明顯上升，占比達到53%，首次超過新房。以舊換新、按量收購，都將為二手房市場起到關鍵性的作用。2024年五一假期，重點50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。其中，北京二手房日均成交量同比增長43%，成都、天津分別同比增長28%、19%。另外，從2022年以來的幾輪政策利好釋放周期來看，建材行業在股市動態中有明顯漲幅，其中鋼鐵、水泥、裝修建材、家電均有不錯的表現。

新房仍然面臨較為嚴重的挑戰。雖然政策力度越來越大，細分越來越明顯，針對性越來越強，但是供需關系這個大底短時間仍然不可動搖，信心恢復仍然任重而道遠。據了解，大部分出售二手房人群并沒有想象中積極購買新房進行置換，觀望心態依舊嚴重。且二手房出售群體手中房源較多，對置換有更高標準，目前樓市剛需產品不入其法眼，別墅等高端產品逆勢增長也是由該群體追捧導致的。

市場變化、瞬息之間；中間關聯、千絲萬縷；政策的制定、發布、實施都需要一定時間，與市場本身具有天然的時間差，所以市場企穩前行需要時間，慢慢來必定能健康有序、蓬勃發展。

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